Размышления и советы опытного прораба

16Май, 2016

Размышления и советы опытного прораба

Данная статья поможет тем, кто собирается начать ремонт в квартире. В ней описаны основные проблемы, с которыми сталкиваются хозяева квартир при проведении комплекса работ по ремонту квартиры. В статье раскрываются некоторые способы обмана заказчиков ремонта недобросовестными строительными подрядчиками.

Глава I

Последствия кризиса

К чему же привёл кризис в близкой мне отрасли — ремонте квартир?

И до кризиса в этом сегменте рынка было достаточно неквалифицированной рабочей силы. В основном это связано с огромным количеством гастарбайтеров, готовых на любую работу за небольшие деньги. Кстати, квалифицированные гастарбайтеры (а таких приблизительно 10% от общего числа) работали практически по тем же расценкам, что и московские специалисты. Другой чертой данной отрасли является недобросовестность и откровенное жульничество, связанное со спецификой оплаты услуг – хотя нет 100%-ной предоплаты, но часть денег выплачивается в виде авансов и промежуточных платежей.

С приходом кризиса ситуация усугубилась. Начало сворачиваться строительство зданий, где работало огромное, даже по сравнению с ремонтом квартир, количество гастарбайтеров. Спасаясь от безработицы, гастарбайтеры ринулись в «смежную» отрасль, которая ещё кое-как функционировала – ремонтно-отделочные работы. В итоге человек, который вчера копал котлованы, делал опалубку или кирпичную кладку начал шпаклевать стены, клеить обои, класть плитку и т.п., а эти работы требуют квалификации и опытных специалистов. Конкуренция в отрасли возросла, средние цены падают. Вышеупомянутым недобросовестным прорабам это не страшно, т.к. прежняя схема обмана Заказчика действует столь же эффективно. Страдают от новых тенденций фирмы и бригады, в составе которых работают квалифицированные специалисты, потому что снижать цены вроде не с чего (качество работ по-прежнему высокое, цены на всё растут – на стройматериалы, инструмент, бензин, да и жизнь дорожает, а кушать хочется). Страдают и Заказчики – получая некачественный ремонт и отчаявшись чего-либо толкового добиться от своего Подрядчика, они нанимают другую фирму, а та за переделку чужой халтуры берёт с Заказчика по полной, что приводит к значительным увеличениям затрат на ремонт.

Как же действовать человеку, собирающемуся сделать ремонт квартиры, тем более в условиях кризиса? Советы в следующей главе.

Глава II

Что необходимо знать, если Вы собираетесь начать ремонт квартиры.

Прежде всего, необходимо определить свои финансовые возможности. Сейчас многие ищут Подрядчиков, которые сделают ремонт подешевле. И без труда находят. Однако надо знать, откуда берётся эта дешевизна, в чём её структура. Система у Подрядчиков, предлагающих низкие цены, очень простая:

дешёвая (неквалифицированная) рабочая сила;
дешёвые (некачественные) строительные материалы;
«главное получить аванс и начать работы, а там посмотрим»
Результат очень плачевен для Заказчика ремонта, а именно:

Если ремонт закончен, его чрезвычайно низкое качество проявится и сразу, и в течение гарантийного срока, и в послегарантийное время. При этом последствия могут быть очень тяжёлыми, в том числе для здоровья (например некачественная электрика) и финансового благополучия (например некачественная сантехника). Я уже не говорю о падающей на голову штукатурке и облезающих стенах.
Если Заказчик вовремя спохватился, отказавшись от услуг данного Подрядчика, наняв нового «хорошего», то новый ремонт обойдётся даже дороже, чем был бы, если бы этот новый подрядчик работал бы с самого начала, т.к. часть денег уйдёт на демонтажные работы и другую ликвидацию последствий первоначального «ремонта»
Если Заказчик думает, что деньги на переделку ремонта он взыщет с первого Подрядчика – это иллюзия. В 95% случаев это сделать не удаётся, даже через суд (опять см. главу I).

Покупая за 15 млн. рублей так называемую «нулевую квартиру», хозяева чаще всего не задаются вопросом, за что же они заплатили эти деньги (голые бетонные кривые стены, потолок и пол, два выходящих из стены куска труб и один провод, в лучшем случае подсоединённый к китайскому электрическому автомату). По сути дела это не квартира и даже не полуфабрикат квартиры. Зато, получая от Подрядчика ремонтно-отделочную смету на 2,5 млн. руб., очень удивляются «дороговизне». А ведь именно отделочники делают из «не пойми-чего» жилую, удобную, красивую КВАРТИРУ (из говна — конфетку).

Вывод напрашивается сам собой – покупая квартиру, не забудьте оставить деньги на её отделку. Так сколько же денег оставлять?

I. Необходимо определиться, нужен ли Вам дизайн-проект.

Если нужен, обращайтесь в ту строительную организацию, которую вы хотите подрядить. Практически у всех есть свои дизайнеры, а так как на протяжении всего ремонта строители и дизайнеры работают «в связке», в Ваших интересах, чтобы они были «сработаны» и между ними не было ненужных трений.

Дизайн-проект включает в себя не только эскиз вашей будущей квартиры и схемы электрооборудования и сантехники, но и подбор облицовочных материалов и оборудования, мебели и т.д. В целом задача дизайнера – создать для вас удобное для жизни пространство. Если идея этого пространства не совпадает с существующей планировкой квартиры, прибегают к перепланировке. Однако дизайн-проект и перепланировка не являются в ряде случаев обязательной составляющей евроремонта – это когда в качестве дизайнера выступает сам владелец квартиры и планировка квартиры его устраивает. Стоимость услуг дизайнера, включая авторский надзор за работами, примерно 2000 руб. за 1 кв. м. пола.

II. Выбор строительного Подрядчика.

При выборе строительной организации, не обращайте внимание на её внешние атрибуты(солидный офис, многочисленные сотрудники на дорогих «иномарках» и т.п.). Часто вся прибыль таких фирм уходит именно на поддержку внешнего лоска и прокорм администрации, на заработную плату рабочим остаётся мало, в связи с чем нанимают малоквалифицированный контингент (гастарбайтеров), а ведь именно они, а не работники офиса, своими руками будут делать вам ремонт. В нашей практике есть несколько случаев переделки работ после таких «суперфирм». Не стоит обращаться и в другую крайность – нанимать бригаду «шабашников» в составе маляр-электрик, плотник-штукатур-сантехник и т.п. В хорошей строительной бригаде обычно работают специалисты узкого профиля, хорошо знающие свой участок работ.

Не гонитесь за низкой ценой. Низкая цена ремонта означает одно из двух возможных вариантов: а) работы будут производится низкооплачиваемыми специалистами с соответствующим качеством, при этом недостатки ремонта могут проявиться уже после окончания гарантийного срока; б) смета составлена подрядчиком «хитро»: в неё не включены ряд работ, которые в процессе производства ремонта всё равно «всплывут» и будут Вам представлены как подлежащие оплате дополнительные работы, возникшие по Вашему желанию. Этот «финт», используемый некоторыми нашими коллегами, иногда по ходу ремонта увеличивает смету в 2 раза и больше. Лучше всего получить несколько смет и сравнить их не только по цене, но и по содержанию.

III. Непосредственно стоимость ремонтно-отделочных работ.

Реально, если отбросить описанные выше «дешёвые варианты», евроремонт квартиры обойдётся Вам:

Стоимость работ – от 5 до 18 тыс. руб. (в зависимости от сложности и объёма работ) за кв. м. пола.
Стоимость других расходов Подрядчика — поставляемые Подрядчиком стройматериалы, накладные расходы (транспорт, погрузочно-разгрузочные работы, амортизация инструмента, составление сметы, ведение учёта и т.д.), заказ мусорных бункеров, оплата ЖЭКу за временные отключения воды и отопления – примерно 40-50% от стоимости работ, т.е. от 2,4 до 9 тыс. руб. за кв. м. пола. Таким образом Подрядчик получит от Вас от 7,4 до 27 тыс. руб. за 1 кв.м. пола.
Стоимость облицовочных материалов и оборудования, которые Заказчик закупает самостоятельно, пользуясь консультациями Подрядчика и дизайнера, (двери, окна, сантехприборы, светильники, розетки, выключатели, обои, плитка и т.п.) очень сильно зависит от их марки, «элитности» и т.д. и минимально составит 50% от общей стоимости сметы Подрядчика, т.е. от 3,7 до 13,5 тыс. руб. за 1 кв.м. пола.

То есть минимальная сумма необходимая для евроремонта квартиры (без дизайн-проекта), площадью 100 кв.м. (без учёта мебели, штор и др. обстановки) составит 1.260.000 руб. Максимальную сумму указать невозможно, т.к. по п.3 расходы Заказчика зависят от его вкуса и кошелька, поэтому безразмерны и непредсказуемы.

Какие же конкретные ошибки допускают, Заказчики, Подрядчики и дизайнеры? Примеры из нашей практики будут приведены в следующей главе.

Глава III

Ошибки и проблемы

1. Дизайнер

Как показывает практика, многие (но конечно не все) дизайнеры, обучаясь в соответствующих ВУЗах, хорошо усваивали гуманитарную половину своего образования, а техническую проходили «мимо». Так неоднократно приходилось встречаться со случаями размещения унитаза у стены, находящейся напротив сантехнического шкафа. Как будет осуществляться слив из такого унитаза, очевидно, должно волновать только Заказчика. Часто в таких случаях дизайнеры вместо того, чтобы внести изменения в проект, предлагают установить фекальный насос (типа «Соло-лифт»), однако не следует забывать, что у нас в стране иногда отключают электроэнергию, что в данном случае приведёт к полной непригодности квартиры для проживания в ней в этот период.

Характерной ошибкой также можно считать перегрузку электрической части проекта различными осветительными приборами, при этом розеток, особенно на кухне, в проект закладывается недостаточно (в идеале на кухне каждый бытовой прибор должен быть включён в свою розетку, а таких приборов может быть много – помимо холодильника, плиты и посудомоечной машины ещё комбайн, микроволновая печь, соковыжималка, кофемолка, кофейный автомат, измельчитель пищевых отходов и т.п.).

Часто в проекте одни размеры не соответствуют другим, хорошо, если эти ошибки вовремя перед производством работ выявит Подрядчик. Но Подрядчик может взять размер с одной стороны и всё построить, и, только потом заметить, что другие размеры не соответствуют проекту. При этом Подрядчик вроде как не виноват, а проект придётся переделывать.

Встречаются также случаи, когда проектные решения не учитывают специфику производства работ. Например, в проекте есть ниша для скрытого крепления карниза для штор, на вертикальной стороне которой предусматривается крепление накладных светильников, а как там сверлить отверстия, если ни одна дрель в нишу не влезет, неизвестно.

2. Подрядчик

Основной ошибкой Подрядчиков зачастую является отсутствие активной позиции – это когда он полностью отдаёт инициативу в принятии решений дизайнеру и Заказчику.

Иногда Подрядчику необходимо вмешиваться в процесс и, на основе своего опыта, давать советы остальным сторонам.

Технические ошибки Подрядчика мы рассматривать не будем, т.к. это заняло бы слишком много места и не отвечает целям данной статьи.

3. Заказчик (советы по отдельным ошибкам)

Не расслабляйтесь, думая, что Вы заплатили деньги, а остальные вопросы решат дизайнер и Подрядчик. Необходим контроль. Не обязательно каждодневный и глобальный. На него не хватит ни времени, ни опыта. Контролировать необходимо выборочно, а именно:

Контроль дизайнера:

Не доверяйте полностью вкусу и компетенции дизайнера. Проверьте проектные решения. В которых Вы компетентны — проверьте сами, в которых некомпетентны — с привлечением Подрядчика.
Не полагайтесь полностью на дизайнера в вопросах закупки облицовочных материалов и оборудования. Во-первых, жить в квартире Вам, а не дизайнеру и Ваши вкусы не всегда могут совпадать. Во вторых, проверяйте действительную стоимость закупаемых товаров (как известно первый вопрос, который задают на фирмах при закупке товара: «Вам по какой цене писать»). В то же время, не надо напрягаться вопросом, получает ли дизайнер откат от своих постоянных поставщиков. Это часть дохода дизайнера и если его лишить этого дохода, у него пропадёт стимул с Вами «возиться».
Интересуйтесь у Подрядчика, как часто бывает дизайнер на объекте, в каком объёме осуществляется авторский надзор. Это очень важно, т.к. не все проектные решения удобны Подрядчику, что может привести к изменениям при проведении скрытых работ.

Контроль Подрядчика:

Не верьте Подрядчику, который обещает сделать Вам ремонт очень дёшево (см. главу I) и в очень короткие сроки (например, евроремонт квартиры площадью 100 кв.м. за 2 месяца). Необходимо иметь в виду, что по технологии производства работ только стяжка на полу сохнет в течение 24 дней, причём в этот период нельзя производить другие работы из-за повышенной влажности. Реальная продолжительность такого ремонта не менее 5 месяцев. Не торопите Подрядчика — из всех участников данного процесса он наиболее заинтересован завершить ремонт в кратчайшие сроки, т.к. при этом увеличиваются его доходы в единицу времени. Наоборот, необходимо следить, чтобы соблюдалась технология ремонта. Я лично видел в соседней квартире, как на третий день после завершения штукатурных работ, вышли маляры и начали бодро шпаклевать стены и через несколько дней клеить обои. Ремонт получился очень быстрый, правда потом, когда всё начало трескаться и отваливаться, нам по просьбе хозяина квартиры пришлось всё переделывать за этими специалистами по «быстрому ремонту».
Не следует контролировать сметные объёмы закупаемых Подрядчиком материалов, в этой каше Вы всё равно не разберётесь, Подрядчик всегда «докажет» Вам, что часть материалов, которых вы не досчитались, уже использованы. Необходимо проверять цены на материалы и соответствие наименований закупленных материалов их сметным аналогам. Так в смету можно заложить финскую шпаклёвку «Витонит LR+» ценой 550 руб. за 1 мешок, а фактически закупить российскую шпаклёвку за 270 руб. По другим материалам то же самое. Особенно опасные последствия имеет закупка дешёвой сантехнической арматуры.
Обязательно контролировать самостоятельно или с помощью дизайнера проведение скрытых работ (разводка электрики, сантехники и т.п.). Например, провода в стенах не должны идти ни параллельно, ни под углом к полу, т.к. в этом случае когда-нибудь, собираясь повесить что-либо на стену, просверлив отверстие, Вы рискуете попасть в провод с соответствующими неприятными последствиями. Провода в стенах могут идти горизонтально только внизу, у пола. В остальных местах провода должны идти вертикально – к розеткам снизу, к выключателям снизу или сверху.

В заключение хотелось бы сказать следующее. В народе существует ошибочное мнение, что Подрядчики, специализирующиеся на ремонтах квартир, «гребут деньги лопатой». На самом деле всё обстоит несколько иначе. Относительно похожий на лопату инструмент для загребания денег находится в руках только нечестных Подрядчиков, о которых мы упомянули неоднократно в главах I-III данной статьи. Остальные, несмотря на то, что пропускают через свои руки достаточно большие суммы, далеко не богатые люди.

Возможно, у Заказчиков может возникнуть вопрос, а для чего я это всё Вам рассказываю? А просто надоело заниматься переделкой чужой халтуры. Хочется просто работать, делать людям красивое, безопасное жильё. Квалифицированные кадры для этого имеются. А неквалифицированные вместе с жульём должны убраться с этого рынка в те сферы, где они будут востребованы по назначению. А решение этого вопроса находится в руках Заказчиков. Чем больше знает Заказчик о тонкостях и подводных камнях этого процесса, тем более правильные решения он будет принимать. Таким образом, Заказчик получит хороший ремонт, а стоящие специалисты с золотыми руками получат много работы и благополучие.

Вот для чего была написана эта статья.